こんにちは、キムにぃです。
2023/6/21にAnchorにて第18回を配信しました！
「キムラ夫婦のながら晩酌」は、酒飲み夫婦が晩酌しながらだらだら喋る雑談ラジオです。
良かったらぜひ聴いてくださいね。
今回は東京にお住まいのファミリー層に刺さってしまう、あのニュースを取り上げてみます。
18杯目のテーマは「首都圏マンション高騰！！！」です。
18杯目のお酒について
18杯目のお酒は、賀茂鶴酒造株式会社様の「賀茂鶴 本醸造上等酒」をチョイスしました！
あえて2週連続で日本酒を飲むことで、前回の「福寿」と比べてみようという魂胆です。
正確には覚えていませんが、「賀茂鶴」は「福寿」の半分以下の値段だったはずです。
※上等とか上撰っていうのは、テーブルワインみたいな位置付けの日本酒です
この違いがどう出るか…！
気になるお味は？
ひと口飲んだ瞬間に「あぁ…これは上等酒だ」と分かりました。
せんべろ居酒屋でキムラ夫婦が幾度となく飲んできた、あの日本酒の味です。
まさに実家のような安心感。
実は精米歩合は「福寿」より「賀茂鶴」の方がわずかに下回っていますが、荒々しさは圧倒的にコチラの方が上です。
昔から日本酒を飲み続けている方には、こちらの味わいの方が馴染み深いでしょうね。
添加されている醸造アルコールの尖った風味もしっかり感じられます。
どう飲むのが正解なのか
今回は暑い時期の収録ということもあり”冷や”で飲みましたが、本来「賀茂鶴」は燗すべきお酒でしょう。
キムにぃ的には醸造アルコール入りの熱燗の噎せるようなアルコール臭は苦手ですが…。
ただ冷や＝常温だと正直もっさりした味わいなので、せめてぬる燗程度にでもして少しキリッとさせた方が美味しいでしょう。
賀茂鶴ごめんね…不利な条件で勝負させちゃって。
残りは燗で飲むから許してね…。
東京の新築マンション価格がやばいって話
さて今回のテーマは「首都圏マンション高騰！！！」です。
本記事ではお金の計算がいっぱい出てくるので申し訳ないですが、興味があればどうぞ読み進めてくださいね。
都内新築マンションは8,000万円以上
株式会社不動産経済研究所様では、定期的に首都圏やその他エリアの新築分譲マンションに関する情報が公表されています。
2023年5月の最新資料によれば、首都圏での新築分譲マンションの平均価格は1戸当たり、なんと8,068万円（前年同月比32.5%増）という驚異的な数字を叩き出しました。
ここ数年、首都圏のマンション価格は異常な高騰をし続けていることは周知の事実となっています。
しかしさすがに8,000万円オーバーはちょって尋常じゃ無いですよね…。
ちなみに発売エリアを23区内に絞れば更に上積みされた1億1,475万円で、しかも2LDKと3LDKがボリュームゾーンなんですよね。
正直言って異常ですよ、コレは…。
なんでこんなに都内マンションが高くなっているのか？
先に断っておきますが、キムにぃはニュースに単に興味があるだけで不動産業界の人間ではないので、笑い話程度に聞いてくださいね。
さて都内マンションが高騰し続けている理由は、おそらく以下のようないくつかの要因が複合しているはずです。
- 海外資本の流入（投機マネー）
- 地価の上昇
- 建築費の上昇
- 低金利の継続（YCC）
キムにぃ的には特に、海外からの投機マネーの影響が色濃く出ていると考えています。
なぜならもはや日本人の所得や資産では手に負えない価格に発展しているからです。
これから起こると予想されている世界的リセッションによって不況になるだろう半年〜数年後程度まで、しばらくマンション価格は維持〜上昇するかもしれません。
そして世界経済が落ち始めたら投機マネーが引き上げられて、マンション価格は下落に転じると思います。
要は軽い不動産バブル状態となっていて、今はみんなでババ抜きをしてるって見方です。
日本人は都内で新築マンションを買えるのか
先に「日本人の資産じゃ手に負えない」と言っちゃいましたが、実際に今の金額のマンションをどういう日本人が購入できるか気になりますよね。
そこで早速シミュレーションをしてみました！
借入を考えると年収1,500万円は欲しい
いきなり絶望的な数字が出ていますが、一旦端に追いやって考えていきましょう。
現在9割近い層が利用しているフラット35（35年間金利固定、最頻金利1.76%）で借入することを考えてみます。
2021年度住宅金融支援機構調査によれば、マンション購入での年収倍率は7.6倍とされています。
この倍率から必要年収を計算すると、マンション価格が8,000万円であれば1,052万円、11,500万円であれば1,513万円となります。
実際にはフラット35の借入上限は8,000万円なので、フルローンはほぼ不可能ですけどね。
ただこの年収倍率はどれだけ限界まで借りれるかの目安となりますので、「23区内の平均的新築マンションを買うなら年収1,500万円欲しい」というのは大きく外れていないと思います。
実際にはもっと無いとヤバい
しかし1,500万円というのはあくまで理論値で、実際にはもっと年収が高くないとかなり危険な買い物となります。
というのは、年収1,500万円では資金面での”遊び”がなく、何かひとつでも想定外が起きると返済計画が破綻するからです。
以下はパッと思いつく程度の”想定外”です。
- 勤務先が潰れた
- 同、業績が悪くなり昇給できなくなったor賞与が減った
- （一時的にでも）働けなくなった
- 予定外の子どもができた
- 生活水準をコントロールし切れなかった
こんなの誰でも起こりうるので、狭い崖の上の道を行くようなライフプランになっちゃいますね…。
一歩踏み外したら即破産→競売行きです。
8,000万円の具体的な返済プランは？
もし8,000万円の住宅ローンを受けられたとして、月々の返済プランはどうなるでしょうか？
「フラット35、金利1.76%、頭金なし、ボーナス払いなし」で支払額のシミュレーションをすると、月々の支払額は25.5万円（うち金利部分6.5万円）となります。
フラット35での返済負担率上限35%から逆算すると、年収875万円あればOKと言えます。
しかしこの年収では8,000万円の借入ができませんので、頭金を1,500万円ほど入れる必要があります。
頭金1,500万円て…無理ゲ。
また安全に返済できる負担率としては25%以下が望ましいとされているので、こちらで計算すると年収1,224万円以上が必要です。
ちなみにマイナビニュース様によれば、23区中で最もお金持ちの港区ですら推定平均年収は1,184万円です。
つまり人生の成功者が集う港区でも、住民の半数以上は8,000万円クラス＝23区内では平均以下のマンションすら安全に買うことができません。
やっば…。
1億1,500万円の具体的な返済プランは？
計算する意味がない気もしますが、23区内の平均的新築マンション価格でもシミュレーションしてみましょう。
まず前提条件として、フラット35で8,000万円借りた上で追加3,500万円を融資してもらえる強靭な社会的属性を求められます。
それでもこれだけの融資規模であればかなり足元を見られるはずなので、3,500万円部分の35年固定金利は厳しめの3%とします。
そうなると8,000万円部分の25.5万円に3,500万円部分の13.5万円が上積みされ、合計39万円というのが月々の支払い金額となります。
返済負担率がギリギリの35%としても年収1,337万円、安全な25%としたら年収1,872万円が必要です。
11,500万円のローンにフラット35の年収倍率7.6倍を外挿すると1513万円となりますので、やはり「最低ラインは年収1,500万円」と見えてきますね。
つまり退職を70歳としても、35歳時点で1,500万円を達成できている必要がある訳です。
キャリアハイ転職様によれば、30代で年収1,500万円達成者の割合はわずか0.6%とのことです。
30〜35歳の割合を単純に半分と仮定しても、1,500万円プレイヤーはたったの0.3%。
今、東京23区内で新築マンションを購入するのがどれだけ絶望的なのかが分かる数値ですね。
共働きならまだマシだが…
共働き＝2馬力であれば、所得税の負担率の面からいってまだ生活破綻リスクはマシになります。
それでも8,000万円コースで600万円*2人、11,500万円コースで750万円*2人が必要です。
令和3年統計資料によれば、東京・神奈川のサラリーマン（30〜34歳）では平均年収450〜610万円です。
つまり都内の新築マンションを買おうとすると、夫婦2人とも大企業正社員で出世コースに乗っていて、なおかつ所得を落とすことなく残り35年間働き続ける必要があります。
子どもを産んでる場合じゃないですね。
なお安定した給料で人気の公務員では35歳で年収600万円に乗せることが不可能なので、残念ながら都内マンション購入に挑戦する権利はありません。
結論
長々と計算してみましたが、結論としては「ほとんどの人にとって今の都内新築マンション購入は不可能」というシンプルかつ切ないものです。
現在都内で新築マンション購入を検討されている方は、世界恐慌が来てマンション価格が暴落するのを待ちましょうね（投げやり）。
最後に
今回は「首都圏マンション高騰！！！」というテーマを取り上げてみました。
なんとかマンションを買える日本人がいないか独自に分析してみましたが、残念ながらほぼ不可能と言わざるを得ません。
大変げんなりする結論ですが、本気でマンション購入を考えている方は現実を直視して別の道を模索していく必要がありそうですね。
さてキムラ夫婦のながら晩酌はこれからも毎週水曜深夜配信で更新していきます。
皆さんの暇つぶしになるように色々なテーマでお話ししますので、どうぞお楽しみに！
夫婦共有アカウントでTwitterもやっておりますので、ご興味がある方はフォローしてくださいね。
それではまた！
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